投资公募REITS基金的风险有哪些呢？要了解这个问题，要分两部分来讲，一方面REITS基金可以上市交易，就存在二级市场价格波动，而且从21年底至今，二级市场的价格波动幅度并不小，从波动幅度上看甚至可以和权益类二级市场价格相比较，如果不了解价格波动背后的原因和逻辑，没有对价格波动的规律有一定的把握，就可能要承受比较大的投资资产价格波动，需要投资者有一定的风险承受能力。
回顾近三年市场表现来看，2022年权益市场整体走弱，REITS市场年化收益率0.02%，跑赢沪深300和中证1000指数但不及中证全债；2023年REITS市场年化收益率-23.33%，表现均不及股债；2024年，REITS指数年化收益率为12.31%，表现好于中证1000和中证全债，仅差于沪深300指数。其次波动率来看，近三年REITS年化波动率均介于股债之间。此外，我们观察到REITS产品的风险较为明确地介于股债之间，而收益情况从绝对值水平上略偏向股市。
自2021年6月首批9只公募REITS上市以来，受益于政策支持和市场对REITS的逐步认可，REITS指数迅速上涨，并在2022年2月达到了最高点。随后，由于前期累计涨幅过高，叠加疫情扰动基本面等影响，REITS指数开始大幅回调，并在2022年和2023年内一直表现为震荡下行的行情，在2024年初下跌到历史最低点。进入2024年后，在前期市场大幅调整的基础上，投资者情绪逐渐修复叠加权益市场偏弱势、利率中枢持续下移，以及高息安全资产供给有限、资产荒的格局深化等因素影响，REITS指数在一季度快速上涨到950点左右后趋稳并在二至四季度保持震荡。随后在2025年又出现趋势性上涨，截至2025.3.21日2025年上涨9.15%。
具体到各类产品上，首先，上市以来至今，生态环保、保租房和能源基础设施类REITS涨幅较大，而高速公路、产业园和仓储物流类表现则相对较差。涨幅最大的底层资产类型为保租房类，能源基础设施和生态环保类紧随其后；消费设施类平均涨幅适中，；高速公路、产业园和仓储物流类表现则较差。
另一方面，现有上市的63只REITS基金按照底层资产分下类的话，大约有这么7类：1高速公路（13只）、2市政环保（4只）、3能源（7只）、4产业园（17只）、5仓储物流（8只）、6保障房（6只）、7消费（8只），底层资产的经营风险也是重要风险之一。下面简单介绍各类资产的运行模式。
1高速公路REITS收入源于向车辆收取通行费，收费政策和车流量是收入的主要影响因素。一般而言收费政策较稳定，而车流量主要受区位、路网通行需求、公路里程、自然天气等影响，会表现出一定的季节性。比如：2024年二季度，受路网变化、路段改扩建、多地大规模持续降雨、节假日错位等因素影响，交通基础设施类项目二季度整体承压。
2市政环保REITS收入来源为污水处理收入、焚烧垃圾发电收入、生活垃圾处置收入等收入。其底层资产是用于垃圾处理和污水处理的生态环保基础设施。比如：富国首创水务的收入主要来自污水处理费，由污水处理量和单位处理费共同决定，中航首钢绿能的收入主要来自垃圾处理费和发电收入，其中垃圾处理费取决于入厂垃圾量和单位处理费，发电收入取决于电价和上网电量。由于电价和污水、垃圾的单位处理费均由政府部门主导定价，所以价格较为稳定。
其经营风险来自于市场竞争，比如：中航首钢绿能受到北京全市生活垃圾焚烧处理能力增加，叠加北京市垃圾处理厂供给增多竞争加剧的影响，底层资产收入下降。而另一边，污水处理市场需求持续增长，且富国首创水务通过技术改进和精细化管理提高产能利用率，推动污水处理收入呈上升趋势。
3能源REITS的底层资产主要包括天然气、光伏、风电、水电等基础设施，具有长期稳定的使用需求和现金流来源，前期投入大，后期运营成本较低。收入来源较为单一，以发电收入为主，受自然资源和天气条件影响较大。
发电收入由电价和上网电量共同决定，目前电价主要受政府管控，政府会设定标杆电价作为定价基准，因此波动相对可控，发电收入主要由上网电量决定。发电量主要受自然资源和天气条件影响较大，当自然资源充足、天气环境适宜时，发电量会明显增加。
能源REITS的底层资产容易受到季节性和自然资源条件的影响，由于2024年三季度华南地区强降水，且电力需求具有季节性变化，导致了鹏华深圳能源业绩的下滑，而风资源的增加则推动了中信建投国家新能源业绩的上涨。
4产业园REITS的收入来源主要包括租金收入和物业管理收入，其中租金收入占比较大，成本主要是运营管理费。租金收入由出租率和租金水平共同决定，租金收入的稳定性与出租率、租户集中度、租约期限结构等底层资产基本面有关，进一步受所处区位、园区产业发展情况、租户客群、宏观经济趋势等多种因素影响。成本方面包括运营管理费、日常维修保养费等，以运营管理费为主，一般依据运营管理协议约定，成本端较为稳定。因此，产业园REITS的增长主要来自租金收入的提高和底层资产估值增长。
5仓储物流REITS的收入来源主要包括租金收入和综合管理服务收入，整体增长弹性主要来自租金和底层资产估值的提升。租金收入是最主要的收入来源，由出租率和租金水平共同决定，主要与租约到期期限、租户行业、租户集中度、关联客户占比等有关，进一步受区位优势、区域配套设施完善程度、宏观经济形势、市场供需等多种因素影响。整体的租户结构较为简单，租约相对较长。
6保租房REITS的收入来源以租金为主，整体表现较为稳定，抗周期属性强。保租房的项目收入主要为租金收入，受出租率、租金水平、地理位置、租金收缴率、租约期限等影响。在当前优质保租房资产稀缺，市场需求旺盛的情况下，保租房由于其定价低于市场水平、物业服务标准、能协助租户提取公积金等，受到承租人的青睐，近两年经营业绩都较为稳定。
7消费类REITS收入主要来源于租金收入，主要受出租率、租金水平、地理位置等影响，但消费类由于底层资产为购物中心，对宏观经济景气度较为敏感，市场化程度相对较高，比较依赖项目管理人员的运营能力和租赁能力。
其他风险梳理
1折价风险：国内公募 REITS 多为封闭式基金，上市初期可能因投资者情绪高涨出现溢价，但长期可能因流动性不足或市场波动导致折价交易。
2流动性风险：部分REITS规模较小市场关注度低，可能出现买卖价差大、成交清淡的情况。
3分红可持续性：REITS 需将大部分收益用于分红，但底层资产现金流若不足以覆盖分红，可能导致分红减少或依赖外部融资。
4利率调整风险：REITS价格与利率呈负相关，加息可能推高借贷成本，同时降低其相对债券的吸引力。
5估值泡沫：上市初期若市场炒作过度，可能导致价格偏离基本面，后续回调风险较高。
6经营风险：基础设施项目运营需专业团队管理（如污水处理技术、公路养护），管理不善可能导致效率低下或事故。
7资金偏好风险：REITS 价格可能受市场热点切换影响（如资金从固收类转向成长股时，REITS 可能被抛售）。
REITS与ABS、高股息股票有啥区别？
介绍完REITS后，有的朋友会有一个疑问，REITS和收益风险特征类似的ABS、高股息股票有啥区别？这里来对比下它们的特征。
REITS是指不动产投资信托基金，是基金的一种，而ABS是资产支持证券。
REITS投资门槛低，一般不超过1000元。ABS投资门槛较高，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，资产支持证券应当面向合格投资者发行，发行对象不得超过二百人，单笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额。
ABS的收入来源主要来自相对固定的利息、费用、门票等，收益分配以付息 为主要形式，相对固定，期限多为3-5年，“债”的性质较强。
REITS的收入来源主要来自底层资产经营收益以及物业资产增值，项目周期较长，按政策规定应当将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，即收益分配具有强制分红特点。
REITS分红比例不低于90%，对未来预测的依赖度更低，从长期视角来看具有绝对优势，高股息股票分红比例不及REITS，且对未来的预测需要更精准的把握。REITS分红以现金流为基准，分红免税；高股息股票分红以净利润为基准，且分红要收税。