REITs是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，中文译为不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金。本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化。

我国监管要求REITs产品强制分红，即REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1 次。因此其投资回报相对稳定、风险相对有限。

其次，REITs通常属于公募性质，将完整的不动产资产分为较小的基金份额，允许更多的普通投资者参与其中，从而降低了不动产投资的门槛，相比传统的不动产投资流动性更高。

REITs的分类

REITs有多种分类方式。根据法律载体及交易结构的不同，REITs主要分为公司型和契约型；根据投资方式及收益来源的不同，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型；根据底层资产类别的不同，REITs可以分为基础设施、零售、住宅和办公楼等不同类别。

权益型、抵押贷款型和混合型：权益型REITs的主要投资对象是各类物业，主要收入来源是房地产的租金及房屋增值收益。REITs持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心、数据中心等，多为非住宅类物业。抵押贷款型REITs的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），主要收入来源是抵押贷款和MBS的利息。混合型REITs的投资对象既包括物业也包括抵押贷款和MBS。目前在成熟市场中，权益类REITs占据较大比重。

公司型REITs：指通过发行股份的方式募集资金，并组成专门从事房地产投资的股份制公司。公司型REITs以《公司法》为依据，具有独立法人资格，其投资者为公司股东。美国、英国、法国、日本等市场主要为该类型REITs。

契约型REITs：通过发行受益凭证向投资者募集资金投资不动产，REITs持有人持有的是REITs的信托凭证或基金份额，REITs不具有独立法人资格。契约型REITs在亚洲市场更为普遍，澳大利亚、新加坡、中国香港等市场REITs的典型结构为契约型，我国内地发行的公募REITs也同样为该类型。

REITs的起源和发展历史

REITs的基本理念起源于美国。1960年，美国总统签署了《房地产投资信托法案》，宣布允许设立REITs。1961年全球首只REITs设立；1965年首只REITs在纽交所上市交易。在REITs产品创立初期，REITs市场发展缓慢。直到1968年，美国市场上也仅有10余家REITs。

1969-1974年期间，抵押贷款型REITs迅速发展，数量和规模急剧增长。这些REITs为房地产开发、建设企业提供了大量的短期建设贷款，一定程度上推动了美国房地产建设的热潮。在此期间，REITs资产规模从10亿美元上升至210亿美元。

1974-1975年美国经济出现衰退，利率高企，房地产市场供给过剩，大量抵押贷款违约，房地产商破产。这导致抵押贷款型REITs不良率和负债成本上升，开始陷入困境。负债率较高的抵押贷款型REITs开始通过重整贷款、出资产等方式来进行自救。此时部分抵押贷款型REITs通过受让抵押物的方式变为了权益型REITs。受此影响，随后的较长一段时间REITs的发展非常缓慢。

1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，放松了对REITs的经营限制，使得REITs的受托人、董事、员工等相关方可以对REITs进行管理（也即内部管理人制度）。

1991年以来，伴随着房地产行业的复苏，REITs迎来了第二个高速发展时期。从1990-1997年，REITs总市值从87.4亿美元发展到1400亿美元。

进入二十一世纪，伴随着REITs被纳入S&P500指数等事件，REITs产品市场认可度进一步提升，行业发展进入了另一个高速发展期。虽然受房地产市场衰退影响，2007-2008年REITs数量和规模均出现了明显缩水，但2009年以来REITs市场又迅速恢复，并达到了新的高度。

纵观美国REITs的发展历程，虽遭遇几次低谷，但整体而言REITs产品发展迅速。REITs市场的起伏与经济周期及房地产市场具有较强的相关性。

亚洲地区REITs起步相对较晚，但发展较为迅速。2001-2005年间，日本、新加坡、香港等亚洲主流市场纷纷建立了REITs制度并发行了REITs产品。十余年时间之中，亚洲REITs市场规模迅速攀升，至今市值已超过了千亿美元。新加坡是亚洲发展最成熟的REITs市场，其发行的REITs所持有的物业不仅位于新加坡国内，还位于投资于亚洲其他地区。新加坡市场的REITs并购行为活跃，回报率高，深受个人投资者的青睐。

国内REITs市场发展起步较晚，目前仍处于初级阶段，近年来相关政策持续完善，未来发展潜力巨大。2008年，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道；2014年，我国第一只类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所上市发行；2020年，证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及配套的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，监管层开始积极推动公募REITs试点落地，标志着国内公募REITs正式启动；2021年6月，首批9只公募REITs在上交所和深交所上市，此后多项重要政策接连出台以支持公募REITs发行。截至2024年7月，发改委发布通知要求全面推动基础设施REITs常态化发行，REITs发行在2024年明显加速，截止2024/12/23，我国公募REITs的底层资产已扩展至商业、消费领域，发行数量达58只，总发行规模1600亿元，已迈入常态化发行新阶段。

REITs投资的优势

REITs的投资者除个人投资者外，还主要有ETF、养老基金、各类基金会、保险公司、银行信托部门等机构投资者。对于投资者而言，REITs具有以下优势：

（1）REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具。REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险。

（2）REITs分红收益稳定，与其他投资品相关性不高。由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，产品分红收益较为稳定。同时REITS与其他金融产品的相关性不高，有利于投资者扩宽有效投资边界。

（3）REITs流动性强，运营透明度高。REITs产品大多可以在交易所进行交易，且投资者众多，流动性很强；上市REITs产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。